"건물주 되는 맞춤전략 있다"

[박종복 부동산 컨설턴트]6.19대책 후폭풍 예상, 실수요자 중심 재편돼야

편승민 기자입력 : 2017.07.07 10:07
“조물주 위에 건물주 있다”는 말을 심심치 않게 들을 수 있는 시대다. 취업, 결혼, 출산, 육아 등을 포기하는 N포 세대가 넘쳐나는 헬조선에서 임대료를 받고 사는 건물주는 갑중의 갑이라는 얘기다. 정권이 바뀔 때마다 부동산 정책이 나오고 있지만 부동산은 여전히 불황 없는 가장 안정적이고 수익률 높은 투자 상품으로 통한다. 이렇게 ‘내 집, 내 건물 마련의 꿈’이 일생의 목표가 되고 있는 만큼, 부동산 재테크도 점점 똑똑하게 진화하고 있다.
연예인, 스포츠 스타, 기업 오너들이 가장 많이 찾는 박종복 부동산 컨설턴트(미소 부동산센터 원장)는 투자에 앞서 “자산의 70%를 차지하는 부동산을 거래하는데 당연히 발품 팔고, 공부하고, 전문가와 상의해야 하지 않나?”라고 물었다. 빌딩 거래 전문가로서 ‘강남 빌딩 주인 될 수 있다’를 펴낸 그는 자신을 ‘흙수저’라고 지칭하며 “누구나 노력하면 건물주가 될 수 있다는 것을 알려주고 싶었다”고 밝혔다. 그가 전해주는 부동산 재테크 노하우와 시장 전망에 대해 들어봤다.

-우리나라 사람들의 자산 유형 중 부동산이 차지하는 비율이 70%다. 이것은 우리나라에만 있는 독특한 현상인가
▶일본, 중국, 미국도 가봤지만 우리나라가 유별나게 심하다. 다른 나라들은 평균적으로 전체 자산의 20~30% 정도가 부동산이다. 외국은 부동산 투자라고 해봐야 임대를 통한 수입의 목적으로 하지 부동산의 가격 상승을 보고 사지는 않는다. 그런데 우리나라는 부동산을 사 놓으면 자산 증식도 되지만 가격 상승까지 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 것 때문에 시간이 지날수록 점차 이 비율이 늘어나고 있다. 그리고 부동산 가치가 하락하거나 투자에 실패하면 그렇지 않을 텐데 현실적으로도 정답이 되고 있어서 계속 지속되는 현상이다.

-‘조물주 위에 건물주 있다’는 말이 있을 정도로, 어려운 경제상황 속에서도 부동산만큼은 절대 불황이 없다는 이야기가 있다
▶조물주 위에 건물주는 수익형 부동산 분야를 뜻한다. 사실이 말은 15년 전부터 돌았지만, 일반인 입장에서는 근접할 수 없는 이야기라고 생각했기 때문에 이제야 나온 것이다. 앞으로도 이런 현상은 꾸준히 지속될 수밖에 없다고 생각한다. 요즘은 조물주를 건물로 표현하고, 건물주가 최고 상층에 거주하는 형태를 일컬어 말하기도 한다. 옥상은 텃밭으로 하고, 나머지 하층에는 월세를 받고 가장 상층에 거주하면 두 가지 효과를 본다. 매월 수입을 받으면서, 건물 가치가 상승하면 두 마리 토끼를 잡는 것이다. 아파트를 가진 분들은 아파트 값이 오르길 바라지만 매월 수입을 보장할 수는 없다. 아파트에 사는 게 습관이 돼서 그런 분들이 많은데, 관리비만 내면 편해서 그렇다. 물론 생활비 걱정이 없으면 그래도 된다. 하지만 건물에 살면서 조금 걷고 몸을 혹사시키는 것을 즐기면 수입이 따라온다. 건물주인데 계단 다니면서 쓰레기 좀 주우면 어떠한가.
최근에는 상가 입주자들끼리 동아리를 만들어 모임도 하고 회식도 한다. 이제는 세입자와 건물주의 갑질 관계도 많이 달라졌다. 강남 로데오 거리가 대표 케이스다. 2000년도만 해도 로데오 지역은 평당 1억 원이었는데 지금 9,000만 원 이다. 그 당시는 땅값이 오르니까 임대료가 올라갔고, 세입자 입장에서는 나갈 수밖에 없었다. 월세 300만 원에 밥은 6천 원짜리를 팔았는데 월세가 6백만 원이 됐다고 밥값을 올릴 수는 없지 않나. 세입자들이 임대료 싼 곳으로 옮겨가다 보니 아무도 안 들어온다. 요새는 건물주 위에 세입자다. 절대 그것을 회피하면 안 된다.
연예인들이나 오너들한테 항상 하는 이야기가 세입자 임대료를 올릴 게 아니라 세입자들이 이 건물에 들어와서 영업을 해서 돈을 벌 수 있는 업종인지, 성공할 확률이 큰지 보라고 한다. 건물주들이 세입자가 들어올 때 가장 먼저 물어보는 것이 보증금이나 월세가 얼마인지부터 물어보는데, 그것보다 업종 먼저 물어봐야 한다. 좋은 업종이 들어오면 건물 가격이 상승한다. 박명수 씨 같은 경우 27억 원에 샀던 건물이 업종 선택을 잘 한 덕에 지금은 48억 원 가까이 가격이 상승했다. 세입자들이 우량해야 한다. 갑질하면 언젠가 피해를 본다. 이제는 가로수길, 이태원, 홍대 어디를 가도 동아리가 있다. 그런 부류들이 점차 신라호텔 뒤쪽, 서울숲 갤러리아 포레, 그리고 양재천 쪽으로 움직이는 분위기다. 이제는 세입자들을 유치하려고 건물주들이 아부하는 시대가 돼야 한다.

강남 테헤란로
-박 원장은 부동산 관련 일을 어떻게 시작하게 됐나
▶원래는 농업고등학교와 대학에서 축산과를 나와서 영농 후계자가 되려고 했다. 그런데 부모님이 농사일을 대물림하지 않겠다고 하셔서 사법고시를 준비했다. 능력이 부족해서 대신 변호사 사무장이 됐는데 경제적으로 힘들었다. 소송 중 부동산 관련 건이 많았는데 중개인들이 법률지식이 없어 소송에 걸리는 경우가 많다. 사는 사람은 정당하게 돈 주고, 파는 사람도 부동산 주면 되는 물물교환이 부동산 거래다. 그런데 중개인들이 경험과 능력이 없어서 쌍방이 소송까지 가는 경우가 많다. 매매계약서를 보면 문항에 몇 글자만 넣거나 빼도 소송할 필요가 없는 것들이 많다. 내 생각에는 너무 쉽게 자격증을 따기 때문에 일어나는 현상이라고 본다. 요즘 공인중개사 학원 수강자들한테 물어보면 “나이 먹어서 은퇴하고 할 거 없으면 부동산 하려고” 준비 한다는 경우가 많다. 부동산은 자산의 70%라고 했는데 그걸 사고 팔 때 그런 사고방식을 가진 사람한테 맡긴다는 게 말이 안 된다.
난 이걸 전문적이고 법률적으로 잘 풀면 되겠다고 생각했고, 시장이 너무 좋다고 판단했다. 그래서 23년 전 부동산 쪽으로 뛰어들었다. 부동산도 종류가 많아서 무엇을 해야 할지 살폈다. 아파트는 단지 내에 부동산들이 많다. 압구정 현대아파트에 살 사람이 굳이 다른 곳에가서 부동산을 찾지 않는다. 땅 관련해서는 안 좋은 이미지가 너무 많았다. 아예 건물 위주로만 해보자고 해서 시작했다. 당시 주변 사람들은 나한테 배부른 소리 하지 말라 하더라. 부동산은 아파트, 땅, 원룸, 모텔이든 상관없이 다 해야 하는 거라고 하더라. 지금은 그런 사람들이 사라졌다. 건물 위주로 하는 회사들이 요즘은 많이 늘어났다. 한 우물을 내가 우연찮게 뛰어들어서 하게 됐다. 그리고 법률서비스 하겠다는 취지로 변호사한테 월급 받던 내가, 지금은 회사에 상주 변호사를 두게 됐다.

-자칭 부동산 전문가라는 사람도 부지기수다. 그런데 수많은 연예인들과 정재계, 부동산 자산가들이 유독 박 원장을 찾게된 이유는
▶인맥 관리가 가장 큰 힘이 됐다. 최초로 서장훈 씨와 이승철 씨 부동산 컨설팅을 해줬는데 이 후에 두 사람이 다른 사람들을 많이 소개 시켜줬다. 그리고 2000년대 들어서 연예인 부동산 재테크가 뜨기 시작했는데 가히 신화에 가까웠을 정도였다. 그래서 연예부 기자들과 인터뷰하고 방송 출연도 하다 보니 인맥 풀이 더 넓어졌다. 그리고 나는 주 거래 고객이 대부분 기업 오너 중심이었다. 오너들은 매월 고정적인 지출이 나가더라도 기업 전담 전문가를 두어서 부동산을 살지, 팔지, 리모델링할지, 어떤 업종을 입점 시킬지에 대해 자문 받으려고 한다. 지금은 연예인 고객이 28% 정도, 기업 고객이 60% 정도를 차지한다.
그리고 나는 절대적으로 부지런한 것이 이런 고객들한테 인정받을 수 있었던 부분이라고 생각한다. 기업 오너들은 조찬 모임을 많이 갖는다. 나는 평균 취침 시간이 밤 9~10시이고 새벽 5시에 기상해서 오너들과 6시에 조찬모임을 많이 한다. 거기에서 이야기를 많이 하고, 또 다른 사람들을 소개 받기도 한다. 두 번째로 중요한 것은 현장을 나가야 한다는 것이다. 대부분 사람들이 나는 이제 현장은 가지 않고 경영만 할 것이라고 생각한다. 하지만 나는 지금도 현장이 제일 중요하다. 부동산 계약을 할 때 조율이나 흥정을 하기 위해서는 시세를 알아야 하기 때문이다.

-최근 연예인들의 건물 매입 소식은 뉴스를 통해 자주 접할 수 있다. 이렇게 빌딩 재테크가 각광 받는 이유는 무엇인가
▶예전에는 대부분 수익형 부동산에 투자하는 연예인들은 은퇴를 앞둔 50대였고, 빨라야 40대 중후반 정도였다. 20~30대 때는 활동하느라 바빠서 부동산은 신경 쓸 틈도 없었다. 그런데 일거리가 점차 줄고, 세대교체가 되면서 경제적 불안감 때문에 안정적이고 고정된 수입을 바라기 시작했다. 7~8년 전부터는 부동산 투자 연령층이 점차 낮아지기 시작했다. 걸그룹의 경우 수명이 많이 짧아지자 구하라, 보아 같은 여자 연예인들도 이제 부동산 시장에 뛰어들었다.
이전에 배우 이재룡 씨는 76억 원에 땅을 사고, 공사비 35억원을 들여서 소유권 이전 비용까지 약 100억 원 정도에 건물을 지었는데, 최근 시세 상승으로 215억 원에 팔았다. 점차 이런 형태로 되고 있다. 은퇴 후 고정적인 수입과 지가상승을 위한 빌딩 재테크가 각광 받고 있다. 우리 아들이 야구를 해서 야구 관계자들도 많이 아는데 그들의 이야기도 그렇다. FA돼서 다른 팀에 수십억을 받고 가게 돼도 이후 선수생활이 길어야 5~8년 정도다. 그 돈을 가지고 이런 재테크에 뛰어든다.

-연령대 별로 부동산 투자 유형도 다를 텐데, 각 연령별 부동산 투자에 대한 조언을 한다면
▶결혼을 앞둔 20~30대 초반은 내 집이 없다면 중소형 내 집 마련에 먼저 집중할 필요가 있다. 투자에 앞서 가장 우선적으로는 주거 안정이 필수다. 외국은 내 집을 사기보다는 임대해서 월세로 기본 5~10년 정도 살고, 길게는 30년씩 살기도 한다. 하지만 우리나라는 주기가 2년이다. 자녀가 커갈수록 이사 가는 형태다. 그래서 첫 번째로 내 집 마련에 먼저 집중하고, 재테크를 동시에 한다고 생각해야 한다.
30~40대에 내 집이 있다면, 이제 중장기적으로 봐도 될 나이다. 이들은 당장 수입보다 10년 정도를 내다보고 노후된 연립, 빌라, 재건축이 임박한 30년 넘은 아파트를 취득해놓고 임대를 주는 재테크를 고려하기를 추천한다. 지은 지 30년 정도 된 주공아파트의 경우 2억 5천만 원이라면 전세가 1억 7천만 원 정도다. 내 돈 8천만 원 정도면 잡아놓을 수 있다.
50~60대는 다르다. 이들은 중장기 안목으로 보면 안 된다. 30~40대는 수입원이 있지만 50~60대는 재테크를 은퇴 자금으로 하기 때문에 매월 수익이 나는 상가나 분양 상가 쪽으로 볼 필요가 있다. 그리고 전부 현금으로 사기 보다는 일부 대출을 끼는 경우가 많은데 본인 자산이 5억 원이라고 했을 때 50% 이상 대출 받는 부동산을 사면 안 된다. 30% 이내에서 사야한다. 만약 5억 원짜리 부동산을 취득하면 월세를 150만 원 받을 수 있고, 10억 원짜리 건물은 월세 450만 원이 나온다고 해보자. 물론 욕심이 날 수도 있다. 5억 원을 대출 받으면 현재 금리로 이자가 약 180만 원 정도기 때문에 150만 원 받을 것을 450만 원 받고 이자 180만 원을 빼도 더 남는다는 계산 때문이다. 하지만 이건 위험한 투자가 될 수 있다. 공실률이 생길 수도 있고 금리가 오르면 위험하다. 수입원이 없는 상태에서 큰 돈이 나갈 수도 있기 때문에 위험 부담은 갖지 않는 것이 좋다. 또한 50~60대는 대부분 자녀들이 20~30대가 돼서 결혼을 하는 시기이기 때문에 목돈이 필요할 수도 있고 너무 큰 투자를 하면 안 된다.

-부동산은 5년 주기로 불황과 호황이 반복되므로 그에 맞게 투자해야 한다고 책에서 이야기 했다. 5년 단임제인 대통령제와도 공교롭게도 맞물린다. 정권이 바뀌었는데 이론대로 부동산 과열이 줄어들 것으로 예상하나
▶확률적으로는 그렇다. 우리나라 사이클로 보면 집권여당에서 다시 잡았을 때와 야당이 잡았을 때 약간 달랐다. 김영삼 정부 때는 그래도 부동산 경기가 좋았던 시기다. 그러다가 거의 마지막에 거품이 심하고, IMF가 오는 타이밍에 김대중 정부 시대가 됐다. 꾸역꾸역 경기를 좀 일으키는가 싶다가 노무현 정권으로 다시 바뀌었다. 처음 2년 정도는 이전에 해놓았던 게 있어서 잘 가다가 점차 규제가 심해지다 보니, 이명박 정부 때는 다시 안 좋았다. 박근혜 정부 때는 너무 규제를 풀어주었던 경향이 있었다.
새 정부가 들어서면 기존 규제를 바꾸려는 사람이 많다. 그것을 바꾸려고 할 때 부작용이 나타난다. 내가 볼 때는 지금의 냉각기는 조금 갈 것 같다. 규제 자체가 뜨거운 지역을 차갑게, 차가운 지역을 뜨겁게 하는 경우가 있다. 강남 3구는 일정 부분 타격이 있을 것 같다. 하지만 조금 소외되고 낙후된 지역은 호재가 될 가능성이 크다. 지금 정책은 낙후되고 소외된 지역을 규제완화하고, 세제 혜택이나 용적률을 더 크게 해주기 때문에 1~2년은 냉각기가 필요하다고 본다. 그 동안 너무 과열 양상이 심해서 가격 자체가 말도 안 되는 금액이 됐다. 이 거품을 걷어내야 한다.

-문재인 정부가 6월 19일 주택시장 안정을 위한 부동산 대응방안을 내놓았다. 부동산 시장 안정에 효과를 낼 수 있을까
▶낼 수 있을 것이다. 벌써 6·19규제 발표하고 나자 즉각적으로 부동산 시장이 위축되고 있다. 금리가 조금만 올라도 상당히 민감하게 반응하는 시장이 부동산이다. 부동산을 사는 사람들의 70% 가까이가 대출을 끼고 산다. 대출을 규제한다는 것은 은행에서 돈이 나오지 않는 것이다. 그래서 6월 안에 대출 받기위해 신청하는 사람들이 많다. 우려스러운 점은 신혼이나 젊은 사람들이 내 집 꿈을 가지고 대출받아 사려고 했는데, 그런 대출 규제 때문에 내 집 마련의 꿈이 무너질 수 있다는 점이다.

-주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 각각 60%, 50%로 규제가 강화된다. 전매는 금지된다. 실수요자들에게 득이 될까

▶가격이 아무래도 안정되면서 거품이 없어지고 분양가가 낮아지니까 실수요자한텐 적합할 것이다. 그런데 실수요자들의 예산이 과연 이를 충족시킬 수 있느냐가 문제다. 원래 부동산을 살 때는 내 돈의 30~50%를 가지고 사는 게 맞다. 그런데 우리나라는 관례가 은행에서 70~80%를 대출해주겠다고 바람을 넣는다. 예전에는 5억 원을 예금하는 사람이 좋았지만 지금은 2억 원을 빌려가는 고객이 은행 입장에서 좋다. 실수요자들한테는 무리한 대출에 제동이 걸려서 좋을 수 있다.
하지만 투기꾼들은 놀랄 수 있는 규제다. 대부분 투기라는 것은 일부 적은 돈으로 집 5~10채를 나눠서 대출 받아 사고, 이익을 남겨 파는 식이다. 모델하우스 분양시장에 줄 서 있는 사람들 대부분 목적이 전매 목적의 바람잡이들이 많았고, 실수요자는 별로 없었다. 그런 면에서 봤을 때는 효과가 있을 것으로 예상한다.

6.19대책 후 첫 분양시장 모습
-내 집 마련, 내 건물 마련이 일생의 목표가 될 정도로 부동산은 중요한 가치다. 독자들에게 꼭 당부해주고 싶은 부동산 재테크 꿀팁을 알려준다면
▶부동산 상담을 하다보면 대부분 실사용 목적보다 “이거 사면 몇 년 안에 얼마 올라요?”를 질문한다. 다소 불순한 사상, 투기 생각을 먼저 한다. 그 욕심이 상당히 잘못된, 실패의 투자로 이어질 확률이 높다.
투자를 할 때는 우선 내 예산, 직장, 자녀수에 맞는가를 봐야한다. 그렇게 실속형으로 자신의 자산과 맞추어 투자를 한 다음에, 자연스럽게 상승하며 좋고 떨어지지만 않는다고 생각하면서 접근해야 한다. 대부분의 사람이 가격이 떨어질 것이라는 생각은 하지도 않는다. 하지만 얼마나 오를까가 아니라 본전만 찾아도 좋겠다고 생각하면 좋을 것 같다. 절대적으로 5년 동안은 대출을 많이 받아 부동산을 사면 안 된다. 분양시장에 줄서서 거품에 움직이지도 말아야 한다. 지금 정부 규제가 시작됐는데도 떴다방이 아직도 있다. 너무 과욕으로 출발하지 말고 나의 주거 목적에 맞춤형 상품인지만 보고 사야 실패가 없다.
그리고 내가 좋아하는 부동산보다 남이 좋아하는 부동산을 사야한다. 요즘에 대형 평수는 인기가 없다. 50평보다 20~30평 중소형이 오히려 인기가 많다. 수요가 많은 것은 가격이 오르게 마련이다.

△ 박종복 부동산 컨설턴트
– 1971년 5월 15일 출생(충남 태안)
– 건국대학교 경영전문대학원 최고경영자과정 수료
– 단국대학교 행정법무대학원 인허가 법률전문가과정 수료
– 연세대학교 생활환경대학원 외식산업고위자과정 수료
– 現 대한장애인역도연맹 부회장
– 現 미소부동산연구센터 원장
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