“비슷한 듯 다른 재개발, 재건축, 리모델링의 특징과 차이점은?”

머니투데이 더리더 정민규 기자 입력 : 2020.06.05 15:50

최근 서울의 강남 지역, 신도시 아파트 등 특정 지역을 둘러싼 부동산 사업에 관심이 쏠리면서, 각기 다른 사업이 주목받고 있다. 비슷한 듯 다른 재개발과 재건축, 리모델링 사업. 각 사업의 특징과 차이점은 무엇일까.

먼저 재개발 사업은 정비기반시설이 열악하고 노후 • 불량건축물이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역 • 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업으로 공공사업의 성격을 갖는다. 반면 재건축 사업이란 정비기반시설은 양호하나 노후 • 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 민간 주택사업의 성격을 갖는다. 낙후된 주거지역을 다시 재정비하는 사업이라는 점에서 공통점을 갖는 재개발과 재건축은 도시 및 주거환경정비법 (약칭 도시정비법)이 근거 법령이다.

반면 리모델링 사업은 노후화된 건축물을 대상으로 증축이나 개축 등을 통해 건축물의 기능을 향상하거나 수명을 연장해서 부동산의 경제 효과를 높이는 것이다. 주택 리모델링의 경우, 15년 이상이 지난 공동주택의 경우 전용면적의 30%까지 증축할 수 있다. 리모델링은 재개발, 재건축과 달리 주택법이 근거 법령으로, 상대적으로 규제가 덜하다는 장점이 있다.

로펌 굿플랜 김가람 변호사는 “재개발과 재건축, 리모델링은 각각 조합원, 사업 주체가 다르다는 점에서 차이점을 갖는다”라며 “셋 모두 공급 대상이 조합원이며, 잔여분은 일반분양을 한다는 점은 같지만, 조합원의 조건이 다른 것이다”라고 말했다. 이어 “재개발은 토지 등 소유자, 재건축은 토지 등의 소유자와 사업에 동의한 자, 리모델링은 건물 소유자가 조합원”이라면서, “재개발은 재개발 조합과 지자체, LH, SH 등과 공동시행이 가능하며 재건축은 재건축 조합이, 리모델링은 리모델링 조합이 각각 사업 주체라는 점에서 다르다”라고 설명했다.

또한, 재개발과 재건축, 리모델링은 정비 대상도 다르다. 재개발 지역은 보통 단독주택과 다가구 주택, 연립과 원룸 등이 밀집되고 도로가 협소한 곳들이 대부분이다. 반면 재건축 지역은 기반시설이 양호한 편이나 단독주택이나 아파트, 주상복합 등 노후화된 공동주택을 대상으로 한다. 리모델링은 수선이나 증축을 통한 사용가치 증진을 목적으로 하는 만큼 재개발이나 재건축처럼 노후주택을 헐지 않는 아파트가 대상이다.

김가람 변호사는 “부동산 사업을 시행할 수 있는 가능 연한이 존재한다”라며, “재개발은 별도의 기준이 없으나 재개발 구역 외 주택이나 도로 등의 노후도가 60~70%를 충족해야 하고 접도율이나 주민동의율 등 기타 조건을 충족해야 한다”라고 설명했다. “반면 재건축은 시, 도의 조례에 따라 다르긴 하지만 보통 준공 이후 20~40년이 지난 공동주택을 대상으로 하고, 리모델링은 준공 이후 15년 이상 지난 아파트에서 가능하다”라고 덧붙였다.

이처럼 재개발, 재건축, 리모델링 사업은 비슷한 듯 다른 특성이 있다. 따라서 현재 상황에 적합한 사업을 선택하여 진행하는 것이 중요하다. 특히나 부동산 관련 사업은 절차가 까다로울 뿐더러 필요한 서류도 많으므로 건축법 변호사의 도움을 받아 진행하는 것이 좋다. 부동산 관련 사업에서 법률적 조력이 필요하다면 굿플랜과 함께 논의해보자.

한편, 로펌 굿플랜은 목동5단지 재건축, 수지 동성1,2 대우넷씨빌 리모델링 등 다양한 도시정비사업에서 자문을 하며 풍부한 부동산 사건 경험을 바탕으로 부동산 사업에 관해 폭넓은 법률적 조력을 제공하고 있다.
theleader@mt.co.kr
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