규제 속 빌딩매매.. 절세와 자본이득에서 답 찾아야

금융당국이 전방위적인 가계 대출 규제에 나서고 있다. 주택담보대출비율(LTV) 규제 강화와 신 총부채상환비율(DTI) 도입 등으로 가계대출 문턱이 높아지자 자영업자들이 운전자금으로 대출을 받아 부동산 투자에 나서는 등의 수요가 크다고 보고 은행의 사후점검 기준을 대폭 강화해 '편법대출' 차단에 나선다는 방침이다.

이에 따라 금융감독원은 은행권 자영업자대출의 용도 외 유용 사후점검 기준을 현재 건당 대출금액 2억원 이상에서 1억원 이상으로 변경하는 방안을 검토하고 있다.

은행은 자영업자대출 취급 시 용도를 확인하고 6개월 이내에 현장방문 등 사후점검을 실시해야 한다. 사후점검 후 용도와 무관하게 자금을 유용한 사실이 드러나면 대출을 회수한다. 지금은 대출금액이 2억원 미만일 경우 현장점검을 생략해도 됐지만 앞으로는 이 기준이 1억원으로 낮아질 전망이다.

이러한 가운데 월가의 투자자들은 미국 연방준비제도(Fed)의 금리인상 가속화를 점치고 있다. 당초 예상보다 큰 폭의 금리인상이 올해 이뤄질 것이라는 관측이다. 뿐만 아니라 연준이 올해 네 차례의 통화정책 정상화를 단행할 것이라는 전망도 30%를 웃도는 것으로 집계됐다.

이처럼 금리인상이 예견된 상황에서 주택에만 국한되던 정부의 고강도 부동산 규제가 RTI 적용으로 상업용 빌딩에까지 확대되며, 빌딩매매 시장의 경색은 가속화되고 있다. 더욱이 최근 꼬마빌딩매매 시장은 가격 상승으로 수익률마저 하락한 상태라 투자 수요는 더욱 감소하고 있다.

업계 전문가들은 이러한 때일수록 임대소득을 이용한 보수적인 투자보다는 적절한 투자 포트폴리오를 구성할 필요가 있다고 강조한다.

정인피엠씨(PMC) 빌딩박사 전영권 대표는 “건물매매 시 임대소득에 대한 지출 세금을 계산하고 앞으로의 금리인상과 공실률 등 리스크를 복합적으로 분석하여 절세와 자본이득의 복합적인 투자형태를 추구하는 것이 향후 투자 수익률을 향상시키는 데 도움이 될 것”이라고 조언했다.

자본이득이란 가격 상승으로 발생한 이익을 말하는 것으로, 부동산 처분 시 발생하는 소득으로 자산가치의 상승에 따른 이익을 말한다. 부동산 세제 변화에 따른 절세 전략을 세우고 임대소득보다는 자본이득에 무게 중심을 둘 필요가 있다는 설명이다.

또한 ㈜정인부동산중개법인 관계자는 “빌딩매매 시 소득이 없는 퇴직자나 현금 흐름이 좋지 않은 투자자들은 전문가의 도움을 받아 자기자본 비율을 높이는 것이 바람직하다”고 전했다.