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| ▲ 김연기 변호사 |
그러나 수익형부동산의 대표격인 오피스텔은 관련 규제와 정부의 관리가 아파트 대비 상대적으로 느슨하고 매입 이후 감가상각이 빠르다는 맹점이 있다. 여기에 경기 둔화와 소비심리 위축으로 부동산시장이 침체하면 공실에 따른 손해의 위험도 상존한다. 수익형부동산 또한 여느 투자와 마찬가지로 '만능'이 아니며 조심할 점이 많다.
수익형 부동산은 임대수익을 얻기 위해 분양 받는 상가, 오피스텔, 호텔 등을 말한다. 그런 만큼 투자자에게 가장 중요한 것은 ‘수익률’이다. 이들은 해당 부동산에 투자하면 얼마만큼의 수익을 얻을 수 있는지, 수익을 거둘 확률은 얼마나 되는지 등을 고려해 계약 여부를 결정한다. 문제는 우리나라 부동산 시장에 근거 없는 낭설이 너무 많다는 점이다.
부동산 분야 전문변호사로 활동 중인 법률사무소 이김의 김연기 변호사는 "공정거래위원회와 한국소비자원이 지난 8월 5개 주요 일간지와 네이버·다음 등 포털사이트 2곳을 대상으로 수익형 부동산 광고 2,747건에 대한 실태조사를 진행한 결과 10.4%인 286건이 광고 의무사항을 준수하지 않은 것으로 나타났다"며 "이는 10곳 중 1곳이 ‘뻥튀기 광고’를 하고 있다는 뜻"이라고 지적했다.
건축물 분양을 광고하기 위해선 △수익‧수익율 산출방법 △수익 보장기간 △수익 보장방법 등 중요 고려사항을 반드시 명시해야 하지만 근거 없는 수익률 보장으로 투자자를 현혹하는 곳들이 결코 적지 않다.
김연기 부동산전문변호사는 “허위 광고로 인한 피해를 막기 위해선 '장기 확정 수익률 보장'이라는 표현과 함께 수익률이 표시된 경우, 구체적인 계산법이 함께 제시됐는지 반드시 확인해야 한다”며 “수익률 보장 기간과 방법 등을 꼼꼼히 검토해야 한다”고 조언했다.
아울러 광고 내용과 다른 계약으로 피해를 입지 않기 위해선 임대수익보장확약서 등 관련 서류도 받아둬야 한다.
그렇다면 이미 확정 수익형 부동산을 구입해 손해가 발생했다면 어떻게 대처해야 할까. 최근 수도권에서 ‘임대 보장’을 미끼로 한 오피스텔 사기 분양 사건이 발생해 피해자가 속출했다. 건설사는 오피스텔을 통해 연 10~15% 확정 수익률을 보장해주겠다 광고하고, 수익증서를 써 투자자를 모았다. 하지만 공실이 늘어나면서 투자자들은 매일 수십만 원에서 수백만 원의 손실을 입고 있다. 시공사와 시행사, 분양대행사가 서로에게 책임을 떠넘기면서 수익 보장만 믿고 계약한 분양자들에게 피해가 돌아간 셈이다.
이에 관해 김연기 부동산전문변호사는 “여러 수익 보장형 오피스텔이나 상가 등이 수익률을 지급 못 하는 상황이 발생할 정도로 확정 수익형 상품은 사라졌다”면서 “더 큰 문제는 문제가 생기더라도 투자자보호 장치가 제대로 없어 법적으로 손실을 보상받기 쉽지 않다는 점”이라고 꼬집었다.
일반적으로 계약서에 쓴 내용이 이행되지 않으면 사기가 적용돼 손해배상 청구를 할 수 있다. 하지만 승소를 해도 시행사 측 자금 사정이 좋지 않아 투자금을 돌려받지 못하는 사례가 빈번하다. 여기에 계약서에 확정 수익률 등을 명시했음에도 불구하고 단서 조항에 ‘손실을 포함한 수익률 변동과 관련해 민형사상 책임을 지지 않는다’는 문구를 포함하면 승소가 쉽지 않다.
분양계약과 위탁운영계약 시 약정한 수익금이 수분양자에게 계약대로 지급되는 경우는 흔치 않다. 그렇다고 수익형부동산은 분양받은 수분양자가 개별적으로 문제를 해결하려고 하면 답이 잘 나오지 않는다.
이때 고려할 수 있는 것이 투자자들이 관리단을 구성하여 민사소송을 집단소송으로 진행하는 것이다. ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’이 적용되는 집합건물은 법에 따라 관리단 설립이 가능하고, 공용부문에 대한 관리 권한을 행사할 수 있다. 그러므로 투자자 모집 당시 약속한 확정 수익금이 지급되지 않는 오피스텔 등에선 관리규약 설정, 관리인 및 관리위원 선임 등 조직행위를 하고, 관리단을 통해 앞으로의 운영 방침을 결정할 수 있다.
수원과 광교 일대에서 활동하며 대한변호사협회로부터 부동산 소송에 대한 전문성을 인정받은 법률사무소 이김의 김연기 변호사는 “관리단 및 대책위를 구성해 법적 행위를 위임하는 것은 수익형부동산의 확정수입 미지급 문제를 비교적 빠른 시간내 해결할 수 있는 방법이다. 다만, 부동산 분쟁은 다양한 변수가 존재하므로 관련 분야 전문가의 조력을 구하는 과정이 필요하다”고 조언했다.
