안재형 토지수용전문변호사와 풀어보는 재개발 토지수용 임차인의 보상 문제

머니투데이 더리더 정민규 기자 입력 : 2020.03.26 11:57

▲사진: 법무법인 율현의 안재형 변호사

국민들의 편의와 안락한 삶을 영위할 수 있도록 하기 위해 공공기관이나 국가는 다양한 공공사업을 추진한다. 재개발 역시 이와 같은 목적으로 진행되지만 그 취지와는 다르게 재개발 현장에서는 때때로 피가 난무하는 대립까지도 오갈 정도의 갈등이 발생하게 된다.

재개발은 재건축과 다르게 낡고 오래된 주택 또는 농지로 구분되어진 곳을 정비하여 도로, 상하수도, 공원, 주거환경을 개선하는 도시계획사업이다. 그렇다보니 이 과정에서는 조합이 설립되는가 하면 토지 수용을 통한 현금 청산자가 생기기도 한다. 또한 이들 중에는 분명 사업 진행이 예정될 토지의 소유주가 아닌 임차인도 존재한다.

일반적으로 토지 수용 과정에서 수용 예정된 토지물건이 주거나 상가의 형태로 건물이 세워져 있고 더불어 그 건물을 임차인이 사용하고 있는 경우가 많은데 토지수용 보상은 토지소유자들에게 지급되는 것이기 때문에 이 경우 임차인들은 불안에 떨 수밖에 없다.

관련해 오랜 기간 토지수용및보상, 부동산 사건을 다수 다뤄온 바 있는 안재형 부동산전문변호사는 “관련한 상담을 진행하다보면 재개발 지역에서 거주 또는 영업을 하고 있는 임차인들의 경우 보증금을 환급받을 수 있는지의 유무에 대해서 많이 묻곤 한다. 현행 도시정비법 제70조는 지상권 등 계약의 해지에 있어 임차권, 지상권, 전세권의 목적을 달성할 수 없을 때 계약을 해지할 수 있다고 보며 계약상의 전세금이나 보증금에 대해 사업시행자에게 반환청구도 가능하다고 규정하고 있다. 반면 보증금이나 전세금을 반환 지급한 사업시행자는 토지소유자에게 구상하게 되는데 이 때 구상이 제대로 이루어지지 않는 때에는 토지소유자에게 귀속되는 토지 또는 건물을 압류할 수 있다.”고 설명했다.

- 권리금보다 중요한 토지수용 시 임차인의 보상 문제, 사안 따라 다른 쟁점 신중하게 접근해야

하지만 결국 토지수용 및 재개발의 결과로 말미암아 임차인들은 자신이 살아왔던 터를 내주어야 하는 입장에 처하게 된다. 그렇다보니 임차인 입장에서 권리금 문제만큼이나 중요시 여기는 것이 기존 생활권과 동일 또는 비슷한 수준의 생활을 다시 할 수 있는 보상이다.

관련해 안재형 토지수용및보상전문변호사는 “토지 수용 시 토지 보상금 외 주거안정조치 및 영업손실보상에 대한 손해배상 청구를 할 수 있는데 이 경우 일반적으로 두 곳의 감정평가기관에 의뢰를 하여 감정평가 결과를 바탕으로 금액이 정해지게 된다.”고 설명하며 “손실보상에서 감정평가의 결과는 매우 중요한 부분이다. 실제 부동산에 대한 감정평가시 저평가 되거나 오류가 발생할 수 있는데 이 경우 토지수용위원회에 이의를 제기하거나 재결에 불복이 있는 경우 행정소송으로 이어지는 등 문제가 심화될 수 있어 기민한 주의와 신중을 가해야 하는 부분이라 할 수 있다.”고 부연했다.

이어 안재형 부동산전문변호사는 “하지만 기본적으로 재개발이나 토지수용 과정에서 임차인에 대한 보상은 규정된 바가 없다. 또한 수용 예정된 토지의 임차권, 지상권, 전세권을 갖고 있는 경우라고 하더라도 수용이 개시되면 토지나 물건에 대한 해당 권리는 자연스럽게 소멸되기 때문에 만약 그 기간 안에 나가지 않으면 무단점유로 보고 명도소송, 손해배상 청구의 대상이 될 수 있다.”며 “물론 재개발 구역 내 관리처분계획이 적법한 절차를 거쳐 고시되었다 하더라도 관련한 내용에서 이주 보상이나 영업 보상에 대한 대책이 마련되어 있지 않다면 무작정 퇴거 요청을 하기는 어렵다고 판시한 바도 있다. 그렇기 때문에 임차인이 자신의 의사와는 무관하게 권리를 제한받는 사안에 대해 시행사업자는 보상을 해야 한다는 의무에 대해서는 판례로서 규정하고 있는바 앞서 언급한 대로 감정평가에서부터 차질 없는 보상금 산정이 될 수 있도록 유의해야 하며 이 경우 다소 복잡하게 얽혀 분쟁화 될 소지가 다분하므로 관련한 전문변호사와의 충분한 상담을 거친 후 전략적이고 적극적으로 대응하는 편이 좋겠다.”고 조언했다.

한편 법무법인 율현의 안재형 부동산전문변호사는 부동산 소송, 토지보상에 관해 변호사로서 다양한 사건을 체득하며 경험과 노하우를 축적했고 이를 기반으로 수용 및 보상전문변호사, 부동산전문변호사, 감정평가사, 공인중개사라는 위치에서 부동산 법률상담을 통해 의뢰인과 탄탄한 신뢰를 형성하고 있다.

theleader@mt.co.kr
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