 |
국가나 공공기관 등의 사업시행자는 낙후된 지역을 개발하고, 국민이 필요로 하는 철도, 도로, 항만, 교육시설 등을 짓기 위해 여러 공익사업을 시행한다. 공익사업을 진행하기 위해선 가장 먼저 해당 토지를 확보해야 한다.
하지만 사업시행자가 해당 토지를 직접 가지고 있는 경우 가지고 있는 경우가 흔치 않다보니 토지소유자와 국책에 의한 토지보상이나 재개발 관련 소송 등의 갈등을 빚게 된다. 토지소유자 입장에서도 자신의 권익을 지키려는 행동이 자못 조금이라도 더 이익을 챙기려는 이기심으로 비춰질 수 있어 적극 대응에 나서기 쉽지 않다.
토지개발이 국가발전을 위해 ‘필수불가결’ 하지만 토지와 건물은 개인 재산 중 가장 중요한 만큼 재산권이 침해되는 상황이 벌어지지 않도록 토지수용 보상 등 부동산 분쟁에 대한 정당한 권리행사 범위와 내용을 알아둘 필요가 있다.
수년간 토지보상 사건과 재개발 관련사건, 임대차분쟁, 토지 소유권 분쟁 등 다양한 부동산 소송을 다뤄온 법무법인 율현의 안재형 변호사를 만나 토지수용 분쟁 발생 원인과 권리 구제 방안에 대해 물었다.
Q. 내 땅이 토지수용에 포함됐다...어떻게 대응해야 할까
A. 국가는 국책에 의한 공익사업에 의해 수용되는 토지에 대한 보상을 실시한다. 손실보상은 토지와 건축물 외에도 영농ㆍ영업에 관한 보상과 이주자택지 보상, 생활대책 보상, 이주에 관한 보상 등이 있다. 문제는 재개발의 특성상 시세보다 낮게 보상금이 책정된다는 점이다. 경우에 따라서는 가끔 토지수용에 의해 헐값이라 할 수 있을 정도로 낮은 보상가가 책정되기도 한다.
사업시행자가 지급하는 보상금이나 공탁금이 토지소유자가 원하는 금액에 미치지 못한다면 토지소유자는 권리구제 제도를 통해 보상금액에 대하여 다툴 수 있다. 지방토지수용위원회의 수용재결, 중앙토지수용위원회의 이의재결 및 행정소송이 그 예다.
손실보상액은 일반적으로 토지보상 액수는 공익사업이 인가되기 전 비교표준지공시지가를 기초로 하여 평가 시점까지의 지가변동률, 비교토준지와 개별토지 간 접근조건, 획지조건, 행정조건, 가로조건, 환경조건 등 개별적 격차율, 공시지가와 실거래가 차이 등을 고려해 결정된다. 그러므로 적정 수준의 보상을 받고자 한다면 손실보상을 받을 토지의 대상 및 그 범위, 인정 여부, 손실보상 대상 토지의 용도 등 제반 사항 등을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
Q. 토지가 일부만 수용돼 잔여토지로 인한 손해가 예상된다면
A. 소유한 토지 중 일부만 수용돼 잔여 토지가 생겼다면 이는 종래의 목적대로 이용이 곤란하거나 건물의 일부가 철거되어 그 가치가 현격히 떨어지게 된다. 토지수용에 따른 보상보다 실제 소유자가 부담하는 손해가 커지는 것이다.
잔여 부분이 발생하면서 종래의 용도로 토지를 사용할 수 없어졌다면 토지소유자는 사업시행자에게 토지나 건물 전부에 대한 수용을 청구하거나, 토지수용위원회에서는 청구내용을 검토하여 잔여지를 매수하게 하도록 할 수 있다.
Q. 수용된 토지에 살고 있던 사람이 받을 수 있는 추가적 보상은
A. 현행 토지보상법령에 따르면 사업구역내의 주거용 건축물의 소유자는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가족 수에 따라 2개월분의 주거이전비를 추가로 보상받을 수 있다. 특히 주거용 건축물 세입자의 경우 해당 구역에서 3개월 이상 거주했자면 가족 수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상받을 수도 있다.
다만, 이러한 주거이전비는 무허가 건축물의 소유자는 받을 수 없고, 무허가 건축물에 입주한 세입자는 1년 이상 거주해야 받을 수 있으므로 신청에 앞서 자격 요건을 살펴봐야 한다.
Q. 토지수용과 관련하여 정당한 보상을 받기 위해 유의해야 할 점이 있다면
A. 앞서 언급한 것처럼 토지수용 보상과 관련해 수용재결 자체를 취소시키려거나 보상금을 증액하기 위해서는 이의재결을 신청하거나 행정소송을 제기해야 한다. 이때 이의재결이나 행정소송은 반드시 정해진 기간 내 신청해야 한다. 이의재결은 수용재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 이의재결신청을 해야 하고, 행정소송은 이의재결서를 받은 날로부터 60일 이내에 행정소송을 제기해야만 성립된다.
만약 정해진 기간 내 이의재결 또는 행정소송을 진행하지 못하면 이후 수용에 대해서 아무리 불만이 있더라도 이를 다툴 방법이 없다. 숫자만 놓고 본다면 30일, 60일, 90일이 길게 느껴질 수 있지만, 보상액 증액을 위한 근거를 찾고 협의를 진행하기엔 결코 여유롭지 않다. 그러므로 변호사의 도움을 구해 협의 단계에서부터 적극적으로 자신의 권리를 찾아 정당한 보상을 받을 수 있도록 해야 한다.
한편, 법무법인 율현의 안재형 변호사는 수용 및 보상 전문 변호사로 상담부터 소송까지 모든 업무를 직접 진행한다. 그간 주택 및 택지개발 등 토지수용 관련 소송에서 든든한 법률 조력자 역할을 수행해 왔다. 감정평가사, 공인중개사 자격도 보유하고 있어 전문 지식을 갖췄으며 사건별 쟁점 추출을 위한 법령 및 판례 연구를 이어가고 있다.
