부동산 해법! 방3개 아파트 1720만원?

머니투데이 더리더 정민규 기자 입력 : 2020.07.21 12:11


최근 부동산 문제때문에 정권이 십자포화를 맞고 있다. 아무리 대책을 내놓아도 끝없이 오르고 있다.
정부의 정책을 비웃기라도 하듯 아파트 값은 폭주하고 있는 상황이다.

많은 전문가들은 '규제만으로 집값을 잡을 수 없다' 고 주장한다.

전문가들은 근본적인 부분에 대해서 다시 한번 고민해 볼 필요가 있다고 조언한다.

성공적인 부동산 정책으로 평가받는 사례로 싱가폴의 정책을 교훈으로 삼을 필요가 있다는 의견이 오래전에 제기되어왔다.

이미 전 세계에서 가장 높은 물가를 자랑하는 싱가포르라는 곳에서 큰 성공을 거두고 있는 공공아파트 시스템을 
분석해 보는 것은 의미가 있다.

대한민국은 부동산 공화국이다. 아주 익숙한 표현이다. 이 문제가 결국에는 저출산, 그리고 결혼 기피, 청년들의 삶의 질 저하 등과 다 맞물려 있다.

모든 정권에서 부동산 값을 잡기 위해서 여러 가지 방법을 동원했지만, 사실상 백약이 무효였다.

물론 규제를 발표하면 그 규제 약발이 먹히는 동안은 살짝 주춤 거린다.

그런데 한번 주춤 거렸다가 용수철처럼 다시 튀어 오른다.

하락할 때는 미미하지만 올라갈 때는 겉잡을 수 없이 치솟고 있다.

특히 돈 들고 뛰어 다니는 작전 투기 세력들 때문에 곳곳이 투기장을 방불케 할 정도로 놀라울 정도로 오르면서
평범한 사람들을 허탈하게 만들고 있다.

이것이 정부에 대한 불신, 또 자기 자신이 아무리 열심히 해도 내 집 한 채 마련하기 힘들다 라는 자조 등 사회적으로도 매우 안 좋은 영향을 미치고 있다.

이번 정부도 매우 많은 노력을 하고 있다. 일정 부분 어느 정도 효과가 있다 라는 평가를 있긴 하지만 역시 크게 못 미치고 있다는 평가다.

왜 못미치느냐? 전문가들의 진단과 처방은 다양하다. 역시 근본적인 부분에 대해서 고찰이 필요하고 이에 따른 사회적인 대타협을 조금씩 실천할 때가 되었다는 의견들이 나오고 있다.

최근에 주무부처 장관인 국토교통부장관 김현미 장관, 그리고 청와대 비서실장 노영민 비서실장이 실언을 하면서 국민들에게 많은 실망과 좌절을 안겨줬다.

국토교통부장관은 시스템이 잘 작동하고 있다라는 발언을 했다. 

노영민 비서실장은 청와대 및 고위 당정 관계자들 여러채 보유하고 있는 사람들 처분하라는 정부 방침에 청주에 있는 집을 내놓고, 강남의 노른자에 아파트는 팔지 않겠다라고 얘기하면서 매우 많은 국민들의 허탈함과 분노를 자아내기도 했다.

부동산의 해법을 싱가포르 공공아파트 분석을 통해서 찾아보겠다.

사실 싱가포르 공공아파트 시스템도 대한민국 정치인들이 예전에 주장한 적이 있다.

당연히 긴 시간이 걸리고, 이 정책을 제대로 만들어 내고 현실에서 구현하기 까지는 건너야 될 과정들이 매우 많다.

싱가포르 공공아파트는 HDB 라고 한다. 

일단 HDB 같은 경우는 싱가포르 국민의 80%가 거주한다. 놀라운 수치다.

싱가포르는 국민소득이 매우 높다. 그리고 상당히 잘 사는 나라. 그런데 물가수준도 전세계에서 거의 탑 수준으로 알려져 있다.


그래서 싱가포르 전체 국민들 80%가 이런 공공아파트에 거주한다 라는 사실을 우리는 많이 모르고 있다.

대게, 물가가 비싼 나라니까 아파트 값이 너무 비싸지 않겠느냐 라는 생각을 하기 때문이다.

나머지 20% 국민들은 고급 펜트하우스, 고급 단독주택 등 고가주택에 산다.

하지만 싱가포르의 전체국민의 대다수는 이런 공공 아파트에서 매우 저렴한 비용으로 행복하게 살고 있다.

일단 정부는 이 HDB를 중심으로 교통을 비롯한 모든 인프라를 형성한다.

정부가 주도하는 이런 공공아파트 라고 해서 절대 상품성이 떨어지거나 교통접근성이 나쁘지않다.

그리고 HDB를 분양 받는게 기존주택을 사는 것보다 30% 이상 저렴하다.

국가가 주도해서 저렴한 공공 아파트를 매우 많이 공급하고 있는것이다.

가족이 있는 21세 이상 시민권자가 자격이 되고, 정부가 정한 소득상한선 이하에 해당되야 분양 받을 수 있다.

월 1만 4천불(싱가포르 달러)이하, 우리나라 돈으로 월 1,204만원 이하다.

그리고 독신은 35세 이상 이어야지만, 가능하다라는 자격 조건이 있다.

보통 방 한 개에서 방 네 개짜리 까지 평수가 다양하다.

일반적으로 가장 선호하는 방 세개짜리 95㎡ HDB 공공아파트는 2억5천8백만원이다.

2억5천8백만원의 75%는 은행 또는 HDB에서 대출이 가능하다. 최장 30년, 이자는 저리 2%입니다.

나머지 25%는 6,450만원 이다. 이는 또 국가의 지원금으로 충당한다.

정부가 주도하는 공공아파트를 직접적으로 관장하는 주택개발청에서 이 지원금을 공급한다.

지원금을 EHG (Enhanced CPF Housing Grant) 이라고 한다. 

예를 들면 월소득이 344만원일 경우에는 주택개발청 지원금이 4,730만원이 나온다.

당연히 부부 합산소득, 혼자사는 사람의 소득 소득의 따라서 지원금 기준표가 있다.

이런 정부지원금이 나오는데 우리가 주목해야 될 것은 주택개발청에서 지원하는 정부지원금의 종류가 매우 다양하다 라는 것이다. 

물론 지어놓은 HDB 공공아파트를 구매할 수도 있다. 그리고 재판매도 가능합니다. 재판매할때는 3억4천4백만원 이다.

시세 차익이 생길수 있다. 그런데 이 시세 차익을 개인이 가져가는게 아니다. 이 시세 차익이 생긴만큼에 대해서 구매 할 때는 또 지원금으로 보조가 가능하다.

즉, 기본적으로 주택 시스템을 사고파는 것이, 시세차익을 노리는 재산증식 수단이 아니라 작은돈으로 들어가서 행복하게 살 수 있는 것으로 만들어 놓았다.

재판매 시장에서 3억4천4백만원이니 최초분양할때 가격인 2억5천8백 보다는 비싸다.

이 때도 또 가족 지원금을 지급하는 것이다. 이 가족 지원금은 3,440만원, 4,300만원 등 소득 등 기준에 따라서 다양하게 배분이 된다.

그리고 또 지원금이 있다. 부모와 4㎞ 이내에 있는 공공아파트를 구매 할 때는 지원금이 나온다.

이거를 PHG 지원금 이라고 한다. Plasmatic Housing Grant 라고 한다.

이것은 가족을 돌보면서 사는 가족 문화를 만들어야 된다라는 정부의 방침을 구현하는 것이다.

싱가포르라는 리콴유라는 총리가 아주 오랫동안 장기집권 했다. 서양의 많은 경제학자들은 유교자본주의의 전형적인 성공사례라고 평가한다.

쉽게 말하면 국가가 시장에 매우 많이 개입 하고, 국가가 통제하는 영역도 매우 많다. 그런데 자유롭게 풀어주는 영역에서는 기업의 자율성을 최대 확보해준다.

즉, 국가가 개입 하느야, 개입하지 않느냐를 가지고 좋은 자본주의냐 아니냐를 판단하는게 아니라 국가가 일정정도 개입 하더라도 국민이 행복하고 번영할 수 있는 나라가 된다면 괜찮다라는 의미다.

그래서 가족에 가치를 매우 중시하는 싱가포르의 특성이 주택보조금에도 반영되는 것이다.

PHG 지원금은 1,720만원까지 나올 수가 있다. 또한 CPF가 또 가능하다. 이 CPF 라는 건 우리나라로의 국민연금과 유사하다.

집값의 20%까지 이 CPF에서 적립되어 있는 돈을 빼서 쓸 수가 있다.

그런데 싱가포르 같은 경우는 월급의 37% 가 최대 국민연금으로 적립된다. 직장생활 5년한 사람 같은 경우에는 집을 구매할 때 충분히 이 CFP 를 통해서도 주택 자금을 조달할 수가 있다.

결론적으로 따져보면 방 3개짜리를 분양 받으면서 정부지원금, 대출, CPF 적립금 등을 활용하면 우리나라 돈 1,720만원이면 충분하다.

게다가, 대출받은 75%도 CPF를 이용해서 또 상환 할 수가 있다.

이렇게 중첩적인 지원금과 CPF 시스템을 통해서 일단 개인이 부담할 수 있는 최초 구매 자금을 최소화 시켜주는 것이다.

따라서, 젊은 직장인들도 주택구매 할 때 크게 걱정 안해도 된다.

그리고 이 공공아파트에 산다 라고해서 사회적으로 멸시 받는다거나, 차별 받는 일 없다.

왜냐하면, 국가인프라가 이 HDB를 중심으로 형성되기 때문에 누구나 저렴한 돈으로 행복한 삶을 꾸려 가는 가장 기본요건을 갖출 수가 있는 것이다.

결국 싱가포르의 공공아파트 시스템은 '집이라는 것은 BUY 하는게 아니라 LIVE 한다' 라고 표현된다.

5년동안 매매가 금지되고, 팔고 싶다 내지는 꼭 팔아야 될 일이 있을 때는 주택개발청이 되사준다.

시세 차익을 가져가기 위해서 구매하는 아파트가 아니다.

절대 손해는 보지 않는다. 시세 차익의 일부는 주택개발청에서 정산해서 가져간다.

그리고 한 번에 두개 소유 할 수는 없고, 분양은 평생 두번까지만 가능하다.

종합적으로 볼 때 싱가포르 공공아파트 시스템은 토지임대 환매조건부 분양 방식이다.

대선 때 대한민국 정치인들 중에서 일부 정치인들이 이런 방식으로 '한국의 부동산문제를 해결하겠다' 라고 공약으로 내걸었던 사람도 있었다.

부동산 문제가 이슈가 될 때 이런 해결책에 대해서 언급하시는 분들 많이 있다.

집은 개인이 소유하되 토지, 땅은 정부가 소유하는 시스템이다.

싱가포르 같은 경우에는 99년이 지나면 이 HDB 공공아파트 소유권을 정부로 자동으로 귀속되게 한다.

그런데 한 사람이 평생동안 사는 기간을 생각하면 99년이면 충분하다.

장기 저리로 대출받으며, 정부의 지원금 또 우리나라로 치면 국민연금과 같은 시스템에서도 주택 자금을 조달 받으며, 개인이 부담할 수 있는 금액을 최소화한다. 

이런 구조를 통해서 애초에 집이라는 가치를 집을 사고팔며 시세 차익을 노리는 것으로 만들어내는 것이 아니라
내가 가족과 함께 행복을 편안하게 누릴 수 있는 곳으로 만들어낸 것이다.

한국에도 유사한 게 있다. '신혼희망타운' 이라는 것이다.

연 1.3% 고정금리로 최장 30년 동안 70%를 대출해준다.

그런데 문제는 뭘까? 공급이 너무 적다는 것이다.

정부의 목표는 2022년까지 총 15만호를 공급하는게 목표다. 그런데 싱가포르는 570만 인구인데 이 HDB 공공아파트가 100만 가구가 넘는다.

최초 시작을 매우 탄탄하게 설계해서 이미 사회적으로 정착이 되었다. 싱가포르도 영토가 크게 넓지 않고 상당히 인구밀도가 높은 나라다.

이런 구조의 나라는 어디나 부동산 문제가 상당히 심각한 사회적 문제를 만들어 낼 수 있다는 걸 어느정도 예견했다 라고 보여진다.

부자나라고 물가가 비싸니까 전부다 이런 고가아파트 고가집에서만 살거라고 생각하는데 국민의 80%가 이런 공공아파트에서 행복하게 살고 있다라는 사실은 다소 놀라우면서도 부럽다.


jmg1905@mt.co.kr
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