정비사업 시공사 설계변경 금지(禁止)및 단속반,신고센터 운영...조합원 권익보호

앞으로 서울에서 재개발‧재건축 정비사업 수주에 참여하는 시공자(건설사)는 정비사업 시행계획의 원안설계를 변경하는 ‘대안설계’를 제시할 때 정비 사업비의 10% 범위 내 같이 경미한 변경만 허용된다. 또 입찰서에 대안설계에 따른 세부 시공내역과 공사비 산출근거를 함께 제출해야 한다. 대안설계로 인해 발생하는 추가비용은 시공자가 부담해야 한다. 

시공사들이 정비사업 수주를 위해 “층수를 높이겠다” “세대수를 늘리겠다” 같이 현실성 없는 과도한 설계변경을 제안하고 이로 인해 공사비가 부풀려지고 조합원 부담과 갈등이 커지는 문제가 ‘17년 강남권 재건축 수주의 과열경쟁을 시작으로 그동안 꾸준히 제기돼 온 바 있다.

이번에 마련된 지침은 작년 2월 국토부가 제정한 ｢정비사업 계약업무 처리기준｣을 구체화하고 ｢도시정비법 시행령｣ 및 ｢서울시 도시정비조례｣의 관련 내용 등을 반영해 대안설계를 통해 변경 가능한 범위를 세부항목으로 구체화했다.
국토부는 재개발‧재건축 시공사 선정에 대한 관리‧감독을 강화하는 내용으로 작년 2월 ｢정비사업 계약업무 처리기준｣을 제정했다.

서울시는 대안설계 관련 지침을 새롭게 담은 ｢공공지원 시공자 선정기준｣과 ｢공동사업시행 건설업자 선정기준｣을 개정, 30일(목) 고시와 함께 시행에 들어간다고 밝혔다.
자세한 개정내용은 서울시 홈페이지( → 서울소식 → 공고 → 고시·공고 또는 서울시보)나 재개발·재건축 클린업시스템에서 확인할 수 있다.

개정의 주요내용은 ▴사업시행계획의 경미한 변경 범위 내 대안설계 허용 ▴조합의 공사비 내역 검증절차 기준 마련 ▴조합의 부정행위 단속반 및 신고센터 운영 의무 명문화 등이다.

첫째, 시공자 선정을 위한 입찰과정에서 시공자가 대안설계를 제안하는 경우에는 관련 법(도시정비법 시행령)과 조례(서울시 도시정비조례)에서 정한 사업시행계획의 경미한 변경으로 제한한다. 예컨대, 정비사업비의 10% 범위, 부대시설의 설치규모 확대, 내‧외장재료 변경 등이 여기에 해당된다. 

입찰서에는 대안설계에 따른 시공 상세내역을 제출해야 하며, 원안공사비를 산정해 설계 변경으로 발생하는 추가 비용도 산출‧명시해야 한다. 대안설계로 인해 증액되는 공사비는 시공자가 부담해야 한다.

【사업시행계획의 경미한 변경 : 도시정비법 시행령 제46조 및 서울시 도시정비조례 제25조 관련 】
- 정비사업비 10% 범위 변경하거나 관리처분계획 인가 변경, 대지면적 10% 범위 변경
- 부대시설·복리시설 설치 규모 확대(위치 변경되는 경우 제외),
- 세대수와 세대당 주거전용면적 변경 없이 세대당 주거전용면적 10% 범위내 내부구조의 위치 또는 면적 변경
- 내장 또는 외장재료 변경
- 사업시행계획 인가조건 이행에 따른 변경, 정비계획·조합설립인가 변경에 따른 변경
- 건축물의 설계와 용도별 위치 변경않는 범위내 건축물의 배치 및 주택단지 안 도로선형 변경
- 건축법 시행령 제12조제3항각호
- 사업시행자 명칭 또는 사무소 소재지 변경, 사업시행자 성명 및 주소 변경,
- 정비구역 또는 정비계획 변경, 조합설립변경에 따른 사업시행계획서 변경
- 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세.

둘째, 조합이 산정한 공사비와 시공자가 제출한 입찰내역을 비교해볼 수 있도록 공사원가 산정을 위한 사전자문 절차 기준도 새롭게 마련했다. 전문성이 부족한 조합원들의 합리적인 의사결정을 돕기위한 취지다.

입찰공고 전이나 수의계약을 체결할 때 조합이 작성한 원안도서와 물량내역을 서울시 계약심사부서나 한국감정원 같은 공공성을 갖춘 전문기관에서 검토받아 조합의 공사비 예정가격을 결정하고, 이를 근거로 시공자가 작성한 입찰내역의 타당성을 비교‧검토할 수 있다. 

입찰공고 전에는 서울시 계약심사부서(계약심사과), 검증기관(한국감정원), 전문기관(원가계산 용역기관)에서 받은 공사원가 자문(검증)결과를 시공자 선정시 공사비 예정가격에 활용하도록 했다.
일반경쟁입찰 2회 이상 유찰로 수의계약으로 전환하는 경우에는 검증기관(한국감정원)의 공사비 검증 이후 검증보고서를 총회에 공개하고 계약체결을 의결받도록 했다.

셋째, 시공사 선정 과정에서 발생할 수 있는 비리를 막기 위해 조합 내 부정행위 단속반과 신고센터 운영을 의무화했다. 시공사의 허위‧과장‧불법 홍보 같은 부정행위를 조합 스스로 관리‧감독할 수 있도록 근거를 새롭게 마련한 것이다.

서울시는 시 방침에 따라 2014년부터 시공사 선정에 대한 자치구별 ‘부정행위 단속반 및 신고센터’를 운영 중인 가운데, 이번 개정을 통해 이를 명문화하고 운영주체에 조합을 포함했다. 입찰공고시부터 시공사 선정 완료시까지 운영하며, 부정행위 동향이 있는 경우에는 그 밖의 기간에도 운영할 수 있다.

한편, ▴일반·지명경쟁입찰 및 수의계약 절차 ▴전자입찰 도입 ▴시공자 선정절차 ▴부정당업자 입찰 참가자격 제한 ▴금품 및 시공과 관련이 없는 이주비등 제공·제안 금지 ▴개별홍보 금지 ▴계약 후 공사비 증액시 검증기관 검증 등 이 기준에 명시되지 사항은 법령과 국토부의 ｢정비사업 계약업무 처리기준｣을 따르도록 했다.

류훈 서울시 주택건축본부장은 “공공지원의 목적은 규제가 아니라 주민들이 원활히 사업을 추진할 수 있도록 지원하는 것이다. 재건축 수주 경쟁 과열로 인한 비리를 없애고 공정하고 투명한 정비사업이 이뤄지기 위해서는 외부의 통제를 강화하기보다는 조합원 스스로 관리‧감독하고 권익을 보호할 수 있는 환경을 마련하는 것이 중요하다”며 “이번 개정을 통해 현실성 없는 과도한 설계제안을 금지해 주민들의 경제적 부담을 줄이고 조합원 스스로 권익을 보호할 수 있는 장치를 강화하고자 했다. 정부가 생활적폐의 하나로 지적한 재개발‧재건축 비리 근절을 위해 정비사업과 관련된 각종 제도를 지속적으로 개선해나가겠다”고 말했다.