아파트 주택 매매시 필수가 된 주택자금조달계획서에 대한 모든 것

주택시장의 안정화를 위해서 시행되는 제도이지만 너무 강압적인 규제라는 평가도 있다.

보통 자녀들이 결혼을 하게 되면 부모님이 어느 정도 경제적 지원을 해준다. 

물론 모두 다 해당되는 것은 아니지만, 일정부분을 지원을 받게 되는 경우가 많다. 일명 금수저라고 불리는 자녀는 더욱 많은 지원을 받을 것이다.​

금수저가 아니더라도 자녀가 집을 취득 시점에 부족한 자금은 일명 부모님 찬스를 이용하는 것이 일반적이다. 

하지만 이제 주택자금조달계획서를 작성, 제출해야 함으로써 이것은 불가능해졌다고 보면 된다.

우리가 잘못 알고 있거나, 또는 잊고 있는것이 있다.  원래는 부모님에게 일정 자금을 지원받는 것은 법적으로 증여세를 내야 한다.

이제는 편법 증여, 불법 증여를 정확하게 파악해서 세수확보를 하고, 임대 보증금으로 갭투자 하는것을 막는 것으로 볼 수 있다. 

2017년 8월 2일 정책으로 투기과열지구 3억 이상의 주택 취득 시 주택자금조달계획서를 제출해야 한다.​

사실상 서울 주택에 대해서만 적용되는 것이었다. 

하지만 2020년 3월부터는 '부동산 거래신고 등에 관련한 법률' 시행령과 시행규칙 개정에 따라서 서울, 수도권, 광역시권 모두 해당 대상에 포함이 되었다.
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또한, 투기과열지구에서는 9억 원 이상의 주택을 취득할 때는 자금 증빙서류까지 제출해야 하며, 허위로 제출했을 경우 최대 3000만원을 과태료 폭탄을 맞을 수 있다. 

명확한 자금출처가 없다면 집을 사지 말라는 정부의 강력한 경고다.

​주택자금조달계획서 확대 범위는 종전은 투기과열지구 3억 원에서 조정대상지역 3억 원 이상, 비규제 지역 6억 원 이상으로 범위가 확대되었다. 

그렇기 때문에 이제 대부분의 신규 아파트는 포함 대상으로 봐야 할 것이다.

또한 부동산 거래신고는 계약 체결일에서 최대 60일까지 신고를 했지만 이제는 30일 이내로 단축되었습니다.

주택자금조달계획서 제출로 인해서 이번 정부는 주택 취득 단계, 재산세, 종부세 인상으로 보유 단계, 양도세 중과세 등, 매각 단계 이렇게 모두 관리하겠다는 의도다. 

즉, 취득, 보유, 매각 전부를 관리하겠다는 강력한 의지를 표명한 것입니다.

3월 이후 앞으로 제출하는 자금조달계획서에는 '누구에게' '어떻게' 구했는지 자세히 소명해야 한다.

주택 구매 자금 중 현금과 그와 비슷한 자산을 '현금 등'으로 기재했다면 앞으로는 현금과 기타자산을 나누고 현금과 비슷한 기타자산에 대해 '금'인지 '암호화폐'인지 명확하게 밝혀야 한다.

만약 '금'이라면 매도한 곳에서 매도확인증을 미리 받아두어야 한다. 증빙 서류 의무 대상은 아니지만 추후 지자체가 요구할 수도 있기 때문이다.

또 증여·상속으로 주택 구매 자금 조달 시, 지금은 단순히 증여·상속 금액만 밝히는 수준이지만 앞으로는 부부나 직계존비속 등 누구로부터 얼마를 받았는지도 상세히 적어야 한다.

대출 항목에는 기존 대출 내용을 모두 적어야 한다. '사업자대출'인지 '주택담보대출'인지 여부는 물론, 마이너스통장 등 신용대출도 빠짐없이 체킹해야 한다. 

자금조달계획서 확인만으로도 입주 여부와 관계없이 실수요와 투자수요를 구분하기 위한 것으로 보인다.

마련한 자금을 '계좌이체'로 건넸는지 '현금'으로 지급할 것인지도 소상히 밝혀야 한다. 

만약 현금으로 건넸다면 굳이 돈뭉치로 거래한 이유까지 적어야 한다. 기록에 남지 않는 현금 거래 내용까지 낱낱이 확인하겠다는 정부의 강한 의지다.

특히, 투기과열지구에서 9억원 이상의 주택 구입 시에는 '증빙 서류'를 의무적으로 첨부해야 한다. 

지금까지는 자금조달계획서 제출 후 추가 검증이 필요하다는 지자체의 판단이 있을 시에만 '증빙 서류'를 제출했지만 앞으로는 자금조달계획서의 내용 입증을 위해 총 15종의 증빙서류를 제출해야 한다.

조달한 자금 중 금융기관 예금이 있으면 '예금잔액증명서'와 '잔고증명서'를 내야 하고, 주식 매각대금이 있다면 '주식거래내역서'를, 증여를 받았다면 '증여세 신고서' '납세증명서' 등을 제출해야 한다.

'자금조달계획서' 항목 세분화로 이르면 3월부터 자금조달계획서 제출 시 증빙자료를 함께 제출해 이상거래 의심사례에 대한 조사 착수 시기가 앞당겨 질 전망이다.

또 현금 등 기타 항목을 기재했다면 '소득금액증명원'과 '근로소득원천징수영수증 등 소득 증빙 서류를 제시하고, 금융기관의 대출을 받았다면 ▲금융거래확인서 ▲부채증명서 ▲금융기관 대출신청서 등을 제출해야 한다.

이렇게 하면 탈탈 털릴 수 있다.

부동산 세무 전문가에 따르면 자금조달계획서에서 가장 문제가 많이 되는 사례는 주택을 취득할 수 있는 재산이나 소득 여력이 안 되는데, 취득한 사람들의 소명을 받아보면 부모님으로부터 들어온 돈이 많다. 

아무래도 증여성 자금일 가능성이 높다. 부모에게 돈을 받았는데 차용증이나 이자지급 내역이 없이 그냥 돈을 받아 주택을 취득한 거라면 과세당국에서 증여로 보고 과세할 수 있다.​

또 문제가 되는 게 주로 분양권 투자자들이 가끔 차명으로 한다. 

청약자격이 없는 이들이 자격이 있는 다른 사람 명의로 청약해서 당첨이 됐다가 팔아서 수익실현을 한 뒤에 자금을 회수하기 불편하니까, 그냥 가져오면 차명으로 취득한 게 들통나니까 보통 차용증을 써서 가져온다. 

그런 것도 과세당국이 볼 땐 의심스럽게 생각할 수 있다. 왜냐면 사인 간에 자금을 차입하는 경우는 많지 않기 때문이다. 즉, 부모자식 간엔 그런 경우가 있지만 제3자가 빌려주는 경우는 드물기 때문이다.

간단하게 설명하면 자금이 불분명할 때 점검해보면 두 가지 사례가 나온다. 

하나는 타인으로부터의 증여. 또 하나는 다른 사업을 하는 경우다. 

사업에서 발생한 소득을 탈루해서 부동산을 취득한 경우도 있다. 그건 사업소득 누락이다. 

이 부분이 점검으로 확인되면, 예컨대 증여세 탈루혐의가 있다면 납세자에게 언제부터 조사를 시작할 테니 어떤 자료를 제출해 달라고 통지를 해준다. 

이게 흔히 말하는 자금출처조사다. 만약 다른 혐의가 발견되면 그쪽까지 조사를 확대할 수도 있다.

지금까지 자금조달계획서 제출 범위 확대에 따라서 어떻게 바뀌고, 대응해야 하는지 알아봤다. 

철저하게 준비하여, 대비해야 어렵게 장만한 부동산, 슬기롭게 관리할 수 있다.